전세 월세, 내 보증금 안전하게 지키는 방법
내 집 마련이 어려운 요즘, 많은 분들이 전세나 월세로 거주지를 선택하고 있습니다.
하지만 수천만 원, 많게는 억 단위에 달하는 보증금을 맡기고 살아야 하니,
집을 고를 때 반드시 확인해야 할 것이 많습니다.
특히 ‘보증금을 안전하게 지키는 방법’을 알고 있다면 불안 없이 안정된 생활을 이어갈 수 있겠죠.
이번 글에서는 전세와 월세 계약 시, 보증금을 지키기 위해 반드시 확인해야 할 사항들과 권리 보호 방법들을 자세히 설명드릴게요.
1. 집 구하기 전 꼭 확인해야 할 것들
전세나 월세 계약을 하기 전에, ‘해당 집에 문제가 없는지’를 먼저 확인해야 합니다.
단순히 외형이나 인테리어만 보고 결정했다간 낭패를 볼 수 있어요.
🏠 기본 확인 사항 체크리스트
| 구분 | 확인 항목 | 설명 |
| 등기부등본 | 집 주인이 맞는지 | 계약 전 반드시 열람! 등기부등본에 적힌 소유자와 계약자가 동일한지 확인해야 합니다. |
| 근저당 설정 여부 | 대출이 잡혀 있는지 | 은행 등에서 대출을 받았다면 ‘근저당권’이 설정돼 있습니다. 이 금액이 보증금보다 크면 위험! |
| 집 주소 정확성 | 전입신고 시 필요 | 간혹 등기상 주소와 실제 주소가 다른 경우가 있으므로 정확한 주소를 파악하세요. |
| 건축물 대장 | 불법건축 여부 확인 | 불법건축물은 철거 대상이 될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다. |
2. 계약서 작성 시 꼭 챙겨야 할 사항
계약은 말이 아니라 ‘서류’로 하는 것이 원칙입니다.
특히 보증금과 관련된 부분은 세심하게 살펴야 합니다.
✍ 계약서 작성 팁
- 임대인의 신분 확인: 주민등록증으로 본인 확인 후, 실제 소유자와 일치하는지 다시 한 번 등기부등본으로 검토합니다.
- 보증금, 월세 명확히 기재: 계약서에 숫자뿐만 아니라 ‘한글로도’ 금액을 병기하면 오류를 방지할 수 있습니다.
- 특약사항 꼼꼼히 기록: 예를 들어, 보일러 교체 비용, 누수 문제 등은 미리 특약사항에 명시하면 추후 분쟁 시 유리합니다.
- 중개사 책임 명시: 공인중개사를 통해 계약했다면, 중개사에게 책임이 있다는 점도 확인합니다.
3. 확정일자, 전입신고는 기본 중의 기본
보증금을 안전하게 지키기 위한 필수 절차가 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’입니다.
많은 분들이 이 두 가지를 놓치고 피해를 입는 경우가 있어요.
🛡 전입신고와 확정일자의 차이
| 항목 | 전입신고 | 확정일자 |
| 정의 | 주민등록을 옮기는 절차 | 법원이나 주민센터에 계약일을 증명하는 도장 |
| 효과 | 대항력 발생 (다른 사람에게 집이 팔려도 나갈 필요 없음) | 우선변제권 발생 (경매 시 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 확보) |
| 장소 | 동 주민센터 | 주민센터, 법원 등 |
| 시기 | 입주 후 즉시 | 계약서 작성 후 최대한 빨리 |
✅ Tip: 전입신고는 ‘입주 후’, 확정일자는 ‘계약서 작성 당일 또는 직후’에 받는 것이 이상적입니다.
4. 선순위 권리자 확인하기
많은 분들이 ‘등기부등본을 떼보면 안다’고 생각하지만, 제대로 해석하지 못하면 소용이 없습니다.
특히 선순위 권리자가 있는 경우, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있어요.
🔍 선순위 확인 방법
- 등기부등본 상 근저당권자를 확인합니다.
- 예를 들어, 보증금이 5천만 원인데 근저당이 1억이면,
집이 경매에 넘어갈 경우 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다. - 임차권 등기 여부도 체크하세요. 이전 세입자가 아직 보증금을 못 받았을 수 있습니다.
5. 안전한 보증금 관리를 위한 보험 활용
최근에는 ‘보증금 반환 보장 보험’ 상품도 다양하게 나와 있어요.
만약을 대비해 보험에 가입하면 훨씬 더 안심할 수 있습니다.
🧾 보증금 반환 보장 제도 (HUG 전세보증보험 등)
| 항목 | 설명 |
| 가입 대상 | 전세계약자 (일정 조건 충족 시 가능) |
| 가입처 | HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 |
| 보장 내용 | 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 기관이 대신 반환 |
| 유의점 | 계약 후 일정 기간 내 가입 필수, 보증료 납부 필요 |
✅ Tip: 전세 계약 전, 해당 집이 보험 가입 가능한 물건인지 먼저 상담 받아보는 것이 좋습니다.
6. 계약 후에도 꾸준히 관심 가지기
입주 후에도 ‘집주인 상황’을 꾸준히 살펴보는 게 중요합니다.
다음과 같은 방법으로 내 보증금을 계속해서 지킬 수 있어요.
📌 입주 후 체크포인트
- 등기부등본 정기 확인: 집주인이 대출을 새로 받거나 근저당이 생기진 않았는지 확인.
- 공과금 체납 여부 확인: 전기, 수도요금 등을 미리 파악해두면, 퇴거 시 문제 방지.
- 중개사 연락처 보관: 문제가 생길 시 빠르게 연락할 수 있도록 메모해두세요.
마무리하며
전세나 월세는 단순한 주거 선택이 아닌, 수천만 원의 자산이 걸린 중요한 결정입니다.
보증금을 지키기 위한 최소한의 준비와 점검만 해도 대부분의 문제는 예방할 수 있어요.
편안한 거주를 위해서는 처음부터 꼼꼼한 확인이 필수입니다.
체크리스트를 만들어 하나하나 확인하며 계약을 진행해 보세요.
부동산 거래는 결국 ‘정보가 힘’입니다.